不動産査定の仕方｜プロが教える“正しい価格の見極め方” | 不動産売却は東京都、三鷹の株式会社ハウジング・エス | ブログ

不動産を売却するうえで最初に気になるのが
「うちの家はいくらで売れるの？」
という 査定価格 ですよね。

しかし、査定と一言でいっても
“どうやって価格を決めているのか” は意外と知られていません。

この記事では、ハウジング・エスが日頃から行っている査定ポイントや、 seller様ご自身でも「おおよその価値」を把握できるチェック方法をわかりやすく解説します。

1. 不動産査定には2つの種類がある

① 机上査定（簡易査定）

・住所・面積・築年数などの情報をもとに算出
・現地確認なし
・相場感をつかむのに最適
→ スピード重視（最短即日）の査定

② 訪問査定（詳細査定）

・現地に伺い、建物の状態・周辺環境・リフォーム状況を確認
・より正確な価格を算出
→ 売り出し価格の決定に不可欠

2. 査定価格はどう決まる？ 主な5つのポイント

① エリア相場（過去の成約事例）

最も重視されるのが “実際に売れた価格” です。
近隣の成約事例を複数比較し、現在の市場価格帯を把握します。

② 立地条件

・主要駅までの距離
・学校・スーパー・病院など生活利便性
・治安や災害リスク
同じエリアでも「ピンポイントの立地」で価格が大きく変わります。

③ 建物の状態・築年数

築年数が古くても、
・メンテナンス状況
・リフォーム履歴
・設備の劣化度合い
によって価格は大きく変動します。

④ 間取り・日当たり・広さ

・南向き／角部屋／駐車場の有無
・土地形状が整形かどうか
など、買い手に人気の条件はプラス評価となります。

⑤ 市場動向（需給バランス）

不動産市場は
「売りたい人が多い時期」や
「買いたい人が多い時期」
によって相場が変化します。
金利の動きや売却動機も査定に影響します。

3. 自分でもできる！簡易セルフ査定

① SUUMOやHOME’Sで周辺相場をチェック

「自宅の条件に近い物件の掲載価格」を10前後リストアップし、
平均値を出すだけでも“大まかな相場”はつかめます。

② 国交省の「土地総合情報システム」で成約価格を確認

実際に売れた価格が見られるため、より信頼性が高いです。

③ 固定資産税評価額をチェック

毎年届く通知書に記載の「評価額」からも、おおよその価値の参考になります。
（例：建物評価額 × 0.6〜0.7程度が市場価格の目安）

4. 査定価格＝売れる価格ではない理由

査定はあくまで「評価」です。
市場に出した際の反応（問い合わせ数・内見数）によって、実際に売れる価格は変わります。

売れやすい価格帯のポイント

・公開から2週間で反応が多い
・問い合わせが一定数ある
・競合物件より魅力が伝わる価格設定

ハウジング・エスでは「価格戦略シミュレーション」を行い、
高く売りたい／早く売りたい／バランス重視
など目的に合わせた価格設定を提案しています。

5. ハウジング・エスの査定が選ばれる理由

✔ 地域密着の成約データを独自に蓄積

表に出ない未公開情報や“地元で実際に動いた価格”を活用。

✔ 建物診断レベルの詳細チェック

建物の性能・断熱・劣化具合などを丁寧に確認。
気密住宅など性能の高い家は、しっかりプラス評価します。

✔ 売却戦略まで含めた総合提案

価格だけでなく、
「どう見せると早く・高く売れるか」
までアドバイス。

6. 無料査定のご案内

ハウジング・エスでは
机上査定／訪問査定ともに無料 で行っています。

・売却を具体的に考え始めた
・今の価値だけ知りたい
・住み替えに必要な資金を確認したい
どんな理由でもお気軽にご相談ください。

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