住宅の買い替えはいつ・どう進める？失敗しないポイントを徹底解説 | 不動産売却は東京都、三鷹の株式会社ハウジング・エス | ブログ

「今の家が手狭になってきた」
「子どもが独立したので、もう少しコンパクトな家に住み替えたい」
「今の家を売って、新しい住宅を購入したい」

このように、ライフスタイルの変化をきっかけに住宅の買い替えを考える方は少なくありません。

しかし、住宅の買い替えでは、

「今の家を先に売るのか」
「新しい家を先に買うのか」

という大きな問題があります。

売却と購入のタイミングをうまく合わせるためには、事前の資金計画とスケジュール調整が重要です。

今回は、住宅の買い替えを検討している方に向けて、基本的な進め方と失敗しないためのポイントをご紹介します。

住宅の買い替えは「売却」と「購入」をセットで考える

住宅の買い替えでは、新しい家を探すことに目が向きがちです。

しかし、現在の住宅に住宅ローンが残っている場合は、まず、

・現在の住宅はいくらくらいで売れるのか

・住宅ローンの残債はいくらあるのか

・売却後に手元に残る資金はいくらなのか

・新しい住宅はいくらまで購入できるのか

を確認することが大切です。

「新しい家を購入してから、今の家を売ればいい」と考えていると、想定より売却に時間がかかった場合などに資金計画が苦しくなる可能性があります。

そのため、買い替えを考え始めた段階で、現在の住宅の売却価格を把握しておくことをおすすめします。

買い替えには「売り先行」と「買い先行」がある

住宅の買い替えには、大きく分けて2つの方法があります。

① 売り先行

現在住んでいる住宅を先に売却し、その後、新しい住宅を購入する方法です。

売却価格が決まってから新居を探せるため、資金計画を立てやすいことがメリットです。

特に、現在の住宅ローンが残っている場合には、

「今の家を売ったら、住宅ローンをどこまで返済できるのか」

を確認したうえで新居の購入計画を立てられます。

一方で、新居が決まる前に現在の家を引き渡すことになれば、一時的に賃貸住宅などへ引っ越す必要が生じる場合があります。

② 買い先行

新しい住宅を先に購入し、その後に現在の住宅を売却する方法です。

希望する新居を確保してから引っ越せるため、仮住まいを避けやすいというメリットがあります。

ただし、現在の住宅が予定どおり売却できなかった場合、住宅ローンなどの負担が大きくなる可能性があります。

東京都も、買い替えでは購入を先行すると、現在の住宅が売れなかった場合に困る可能性があるため、慎重な資金計画が必要としています。

どちらを選ぶべき？

「売り先行」と「買い先行」のどちらが正解というわけではありません。

現在の住宅ローンの残高、売却価格、新居の予算、自己資金、希望する引っ越し時期などによって適した方法は変わります。

例えば、

売却資金を新居の購入資金に充てたい方
→ 売り先行を検討

資金に余裕があり、希望する新居を先に確保したい方
→ 買い先行を検討

というように、ご自身の状況に合わせて考えることが重要です。

買い替えで失敗しないための5つのポイント

1．最初に現在の家の売却価格を確認する

買い替えを考えたら、まず現在の住宅がどのくらいの価格になるのかを確認しましょう。

「購入したときは○○万円だったから、今も同じくらいだろう」と考えるのは危険です。

不動産の価格は、立地や土地の大きさ、建物の状態、築年数、周辺の取引状況などによって変わります。

現在の資産価値を知ることで、新居の予算も具体的に考えやすくなります。

2．住宅ローンの残高を確認する

住宅ローンが残っている場合は、売却価格だけでなくローン残高も確認しておきましょう。

例えば、住宅が3,500万円で売却できても、住宅ローンが3,000万円残っていれば、そこから売却にかかる諸費用なども考える必要があります。

「売却したら実際にいくら手元に残るのか」

まで確認しておくことが大切です。

3．新居の購入費用だけで考えない

買い替えでは、新しい住宅の購入代金以外にもさまざまな費用が発生します。

・不動産購入時の諸費用
・住宅ローン関連費用
・引っ越し費用
・リフォーム費用
・現在の住宅の売却にかかる費用

などです。

そのため、「新しい家を○○万円まで買える」と考えるだけではなく、買い替え全体にかかる費用を考えて資金計画を立てる必要があります。

4．売却と購入のスケジュールを確認する

買い替えでは、

「売却契約」
↓
「新居探し」
↓
「購入契約」
↓
「現在の家の引き渡し」
↓
「新居への引っ越し」

など、さまざまな予定を調整する必要があります。

特に、現在の家の引き渡し時期と新居への入居時期が大きくずれると、仮住まいが必要になることがあります。

早い段階からスケジュールを考えておくことが大切です。

5．「売れる価格」と「売りたい価格」を分けて考える

住宅の買い替えでは、

「できるだけ高く売りたい」

という気持ちは当然です。

しかし、売却価格を高く設定しすぎて売却に時間がかかると、新居の購入計画にも影響する場合があります。

買い替えでは、単純に「一番高く売る」だけではなく、

「いつまでに売却したいのか」
「いくら必要なのか」
「どのような条件なら売却できるのか」

を総合的に考えることが重要です。

「売却を急ぎたい」場合は直接買取という選択肢も

買い替えでは、「できるだけ早く現在の家を売却して、新居の購入資金を確定させたい」というケースもあります。

そのような場合には、不動産会社による直接買取も選択肢の一つです。

直接買取では、不動産会社が買主となるため、一般的な販売活動とは異なるスケジュールで売却を進められる場合があります。

また、建物の状態や売却時期などについても、物件ごとに相談することができます。

「今の家を売ってから新しい家を購入したいけれど、売却にどのくらい時間がかかるのか不安」

という方は、早めに買取についても確認しておくと安心です。

買い替えを考えたら、まずは「今の家の価値」を知ることから

住宅の買い替えは、新しい住まいを探すことだけが重要なのではありません。

現在の住宅をいくらで売却できるのかを把握することが、買い替え計画のスタートです。

「まだ具体的に買い替える予定はないけれど、今の家がいくらになるのか知りたい」

という段階でも、売却価格を把握しておけば、将来の住み替え計画を立てやすくなります。

また、住宅ローンの残高や購入時の諸費用などを含めて、早めに資金計画を確認しておくことで、無理のない買い替えにつながります。

三鷹・武蔵野エリアの住宅買い替えをご検討の方へ

株式会社ハウジング・エスでは、三鷹市・武蔵野市をはじめ、東京都内の不動産売却についてご相談を承っております。

現在のお住まいを売却して新しい住宅への買い替えをお考えの方は、

「今の家はいくらくらいになる？」
「住宅ローンが残っていても売却できる？」
「売り先行と買い先行、どちらがいい？」
「できるだけスムーズに買い替えたい」

など、まずはお気軽にご相談ください。

当社では不動産の直接買取にも対応しております。

買い替えを成功させるためには、購入する住宅だけでなく、現在の住宅をどう売却するかまで含めて計画することが大切です。

住宅の買い替え・不動産売却についての無料相談は、株式会社ハウジング・エスまでお気軽にご相談ください。