借地権付き物件の売却 | 不動産売却は東京都、三鷹の株式会社ハウジング・エス | ブログ

こんにちは。ハウジング・エスです。 今回は 「借地権付き物件の売却」 について、よくあるお悩みや売却の流れ、注意点をわかりやすく解説します。

「借地権がついていると売れにくいのでは？」「地主の承諾が必要って聞いたけど…」など、不安を抱えている方はぜひ参考にしてください。

借地権付き物件とは？

借地権付き物件とは、土地は地主の所有、建物だけを所有している物件のことです。 土地を借りているため、毎月または毎年、地主に地代を支払う必要があります。

借地権には主に以下の種類があります。

• 普通借地権

• 定期借地権

• 旧法借地権

それぞれ契約内容や残存期間によって、売却条件が大きく変わるのが特徴です。

借地権付き物件は売却できるの？

結論から言うと、借地権付き物件は売却可能です。 ただし、所有権の物件と比べて、

• 買主が住宅ローンを組みにくい

• 地主の承諾が必要な場合がある

• 承諾料（名義書換料）が発生することがある

といったハードルがあるため、売却には専門的な知識と経験が必要になります。

売却時に必要な地主の承諾について

多くの借地契約では、第三者への譲渡（売却）に地主の承諾が必要とされています。

この際、以下のような費用がかかるケースがあります。

• 名義書換料（譲渡承諾料）：更地価格の5〜10％程度が目安

• 契約書の再作成費用

※契約内容によって異なるため、事前確認が重要です。

借地権付き物件の売却価格の考え方

借地権付き物件の価格は、

所有権価格 × 借地権割合

で算出されることが一般的です。

借地権割合はエリアによって異なりますが、 60％〜70％前後が目安となるケースが多いです。

ただし、

• 残存期間

• 地代の金額

• 更新条件

• 地主との関係性

などによって、大きく変動します。

借地権付き物件が売れにくいと言われる理由

以下の理由から、一般的な物件よりも売却が難しいと言われることがあります。

• 土地を自由に処分できない

• 建て替えや増改築に制限がある

• 住宅ローンの審査が通りにくい

• 地主との交渉が必要

しかし、正しい販売方法を取れば売却は十分可能です。

借地権付き物件をスムーズに売却するコツ

① 借地権に詳しい不動産会社に相談する

借地権は専門性が高く、一般的な売却とは異なります。 経験の少ない会社では、

• 価格設定を誤る

• 地主交渉ができない

• 買主への説明不足

などのリスクがあります。

② 地主との関係を整理しておく

• 承諾条件

• 承諾料の目安

• 契約内容

これらを事前に把握しておくことで、売却がスムーズになります。

③ 現状渡しか、リフォーム後かを検討

建物の状態によっては、

• そのまま売る

• 最低限のリフォームをして売る

• 更地に近い形で売る

など、戦略を変えることで売却スピードと価格が大きく変わります。

借地権付き物件の売却でよくあるご相談

• 地主と長年連絡を取っていない

• 承諾してもらえるか不安

• 相続したが内容がよくわからない

• 古家がボロボロで売れるか心配

このようなお悩みも、当社では数多く対応してきました。

まとめ

借地権付き物件は、

「売れない」「難しい」

と思われがちですが、正しい手順と専門知識があれば売却可能です。

ハウジング・エスでは、

• 借地契約内容の確認

• 地主交渉のサポート

• 適正価格の査定

• 売却戦略のご提案

までトータルでサポートしております。

「うちの物件も売れるのかな？」 そう思ったら、ぜひ一度お気軽にご相談ください。